Обзор и прогноз рынка жилья на 2018 год

Обзор и прогноз рынка жилья на 2018 год 09.10.2017 18:55

В планах многих россиян – покупка жилья на первичном или вторичном рынке, поэтому их интересует, какие следует ожидать цены на недвижимость в 2018 году. Прогноз аналитиков в этом вопросе неоднозначный...

Обзор рынка жилья - прогноз на 2018 год

Вопросы, касающиеся жилья, всегда были и будут актуальными в нашем неспокойном мире. Кто не мечтает о собственном уютном загородном доме или городской квартире с удобной и практичной планировкой, а также хорошо развитой инфраструктурой? Во времена кризиса мало кто доверяет «свои кровные» банкам, ведь можно не только не приумножить свои финансы, но и вовсе лишиться вложенных средств. Немудрено, что россияне предпочитают вкладывать накопленные капиталы в покупку чего-то более осязаемого, к примеру, недвижимости. Даже если жилье в данный момент времени не является необходимым для личного проживания, всегда можно сдать апартаменты в аренду и получать неплохой стабильный доход.

Если за последние два года цена на объекты недвижимости заметно снизилась (особенно стремительно «улетающие» тысячи были видны в стоимости квадратного метра элитного жилья и жилья бизнес-класса), то в 2018 году эксперты прогнозируют медленный, но уверенный рост «квадратного метра».

Глава Минстроя дал весьма оптимистичный сценарий развития событий на рынке недвижимости в 2018 году. Данный факт достаточно просто объясняется: несмотря на сложную и нестабильную ситуацию с экономикой в стране, спрос на жилье стал возрастать. Причиной тому, по словам главы Минстроя, является доступная помощь от государства в виде ипотеки на жилье.

В 2018 году рынок недвижимости не будет зависеть от государственной поддержки, отмечают эксперты. Отмена программы по льготной ипотеке не отразится на объемах выданных кредитов, поскольку ставки вернулись на докризисный уровень. Рынок недвижимости продолжает восстанавливаться, реагируя на улучшение экономической ситуации. Стабилизация валютного рынка и снижение ключевой ставки привели к увеличению объемов ипотечного кредитования, которое выходит на докризисный уровень. В 2018 году эксперты прогнозируют дальнейший рост рынка недвижимости. Однако ожидается существенное увеличение стоимости квадратных метров на уровне 20-30%. Кроме того, в 2018 году рынок недвижимости станет дефицитным...

Что прогнозируют пессимисты

По мнению ряда экспертов, относительная стабилизация наступит не раньше 2020 г., что определит медленное повышение цены на жилую недвижимость на территории России и в 2018 году.

Представители РЭУ им. Г. В. Плеханова также разделяют эту позицию. Вероятность сохранения негативных сценариев довольно велика, так как доходы населения существенно не изменятся, а значит неизбежен низкий спрос на жилье и как следствие падение темпов строительства. Ценовая величина квадратного метра по-прежнему останется для многих россиян непосильной ношей и даже удешевление жилья не сильно изменит ситуацию по причине снижения реальных доходов граждан.

Эксперты полагают, что в ближайшие два года платежеспособность населения не повысится, что приведет к дальнейшему снижению спроса на жилье и замедлению темпов его возведения. Некоторые специалисты утверждают, что кризис на жилищном рынке продлится дольше, достигнув максимальной глубины в 2019 году, а цены на жилье продолжат падать на 6-7% ежегодно.

Прогноз от оптимистов

Глава Сбербанка Герман Греф обещает восстановление положительной конъюнктуры к концу декабря 2017 года, а в годовой перспективе произойдет окончательная стабилизация.

Преисполнен оптимизма и руководитель Минстроя Михаил Мень, который отмечает повышение спроса на квартиры в течение нескольких последних лет и даже вероятный кризис не сможет прервать эту тенденцию. Относительно дешевая ипотека может стать драйвером развития рынка в будущем году, уверен эксперт.

Как утверждает первый зампред правительства Игорь Шувалов, в 2018 году начнется падение ставок по ипотечному кредитованию, что будет способствовать оживлению всего сегмента недвижимого имущества. По мнению чиновника, вереди Россию ожидает устойчивый экономический рост, что позитивно скажется на состоянии рынка.

В правительстве считают, что повода для паники касательно краха рынка недвижимости не существует.

Прогноз реального рынка недвижимости

Цены на недвижимость в 2018 году по прогнозам многих аналитиков продолжат медленно расти. Рынок жилья уже сейчас демонстрирует все признаки выздоровления, и эта тенденция в дальнейшем углубится. Например, в Москве в первом квартале 2017 г. было заключено на 25% больше договоров о долевом участии по сравнению с последним кварталом 2016 г. Параллельно с этим наблюдается повышение стоимости стройматериалов, которое влечет увеличение издержек застройщиков. Это создает прочные экономические предпосылки для прогнозирования роста цен за квадратный метр жилья. Эксперты приводят факты, говорящие о том, что рост цен на стройматериалы, топливо, страховые услуги и грузоперевозки попросту вынудят застройщиков понемногу поднимать цены.

Владельцы строительных компаний и девелоперы отмечают, что государство постоянно увеличивает масштабы социального обременения, регламентируя возведение школ, детских садов и других объектов инфраструктуры, что заметно утяжеляет финансовую нагрузку.

Отказ от долевого строительства вызовет повышение цен на жильё

Привычная схема долевого строительства может уйти в прошлое в ближайшие несколько лет. Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам разработать план плавного перехода к новым механизмам финансирования строительства, предполагающим более активное участие банков. Эта мера, призванная решить проблему с «недостроями», может привести к росту цен на жилье.

Отказ от долевого строительства и переход к проектному финансированию может спровоцировать весьма заметный рост цен на жилье. В результате изменений на рынке квадратные метры подорожают для покупателя на 15-30%. Подобный рост может сделать даже доступное жилье в комфорт и экономклассах буквально недоступным для рядового покупателя.

В связи с переходом к проектному финансированию, ощутимо возрастает кредитная нагрузка девелоперов. Если при долевом строительстве величина процентной нагрузки в общей себестоимости строительства составляла 2-3%, достигая максимум 6% для проектов, земля под которые приобреталась с максимальным кредитным финансированием, то при внедрении проектного финансирования доля процентов по кредиту в себестоимости строительства составит от 15-17% минимум до 30%.

Спрос и предложение

Самый активный спрос, как обычно, зафиксирован в крупных финансовых и промышленных центрах России типа Москвы или Екатеринбурга. Причем особой популярностью у населения пользуются малогабаритные площади в виде небольших студий до 20 м2.

Квартиры с большим числом комнат также невелики – примерные выкладки показывают, что россияне покупают маленькие двухкомнатные квартиры в 33-35 м2, а также трешки в 45-48 м2. Однако спрос со стороны населения должен быть поддержан и другими факторами, такими как рост реальных доходов хотя бы на 6,5-7,5% в год при падении инфляции до 4,5-5,5%, а также адекватными ставками по ипотеке. В этом случае население будет чувствовать себя достаточно уверенно, чтобы приобретать недвижимость в кредит.

Некоторые специалисты даже говорят, что рынок жилья ожидает затяжной кризис. Избежать его удастся лишь в одном случае: если уже в 2017 году правительство пойдет на такие меры, как повышение степени поддержки строительных инициатив на региональном и федеральном уровне, а также снижение процента на ипотечные кредиты для населения.

Если же придерживаться самых распространенных прогнозов, то, скорее всего, ситуация на рынке жилья крупных городов РФ в начале 2018 года будет выглядеть так:

• Москва останется прогнозируемым лидером рейтинга стоимости квартир. Большая часть экспертов полагает, что за указанный период времени на рынке произойдет оживление в 1-2%, а средняя цена квадрата будет составлять около 220 тысяч рублей;
• Вторым в рейтинге активного роста будет находиться Сочи (+5%) – цена за квадрат может вырасти в среднем до 95 тысяч рублей;
• Третью позицию активных рынков займет Геленджик, в котором цена за квадратный метр новостроя будет выражаться в 75 тысячах рублей;
• Для Санкт-Петербурга эксперты прогнозируют небольшое падение цен (в пределах 1-2%), что приведет к установлению цены в 100 тысяч рублей за квадрат;
• В Казани прогнозируют проседание цен в размере 4-5%, что приведет к установлению средней цены за м2 в размере 67 тысяч рублей;
• В Екатеринбурге ожидают падение цен на 1-2% до уровня в 70 тысяч за квадрат;
• В Хабаровске не прогнозируют изменения ценовых показателей. Согласно прогнозам экспертов, цена останется на уровне в 70 тысяч рублей за единицу площади;
• В Нижнем Новгороде ожидается небольшое падение в пределах 2-3%, итогом которого станет цена 65 тысяч рублей за м2;
• В Самаре эксперты ожидают проседание цен до уровня в 60 тысяч рублей за м2;
• В Ростова-на-Дону жители могут ориентироваться на стоимость метра в размере 57 тысяч рублей. Здесь также ожидается небольшое падение в пределах 1%;
• В Перми падение цен приведет к формированию показателя в 49 тысяч за единицу площади;
• В Волгограде будет наблюдаться приличное снижение (6%) цен. Итогом может стать цена 47 тысяч рублей за квадрат;
• В Воронеже похожая ситуация – тут цена м2 может уменьшиться до 45 тысяч рублей.

Загородная недвижимость - спрос на дачи и коттеджи

Спрос на загородную недвижимость упал на 23% по сравнению с прошлым годом, коттеджи подешевели на 16%, дачи — на 25%. Потеряли в цене все секторы загородной недвижимости, но больше всех — именно дачи и коттеджи. Земельные участки подешевели не так резко: на 9%. Казалось бы, почему?

С дачами все просто: ведь это вторая, необязательная недвижимость, дополнение к городской, а в период экономической нестабильности потенциальные покупатели решают насущные проблемы, остальное откладывают до лучших времен. Коттедж — дело другое, это недвижимость для постоянного проживания. Но беда в том, что на рынке преобладают морально устаревшие объекты. Большинство коттеджей было построено еще в конце девяностых или начале — середине 2000-х. Архитектурные решения (если они и были, то есть к строительству привлекался профессиональный архитектор), площади и планировки уже давно не соответствуют требованиям современных покупателей. Даже среди состоятельных клиентов мало кто хочет приобрести дом с колоннами и башенками, вычурным интерьером и декором — люди выбирают свободные пространства, большую площадь остекления, практичность и минимализм.

В общем, то, во что вкладывались немаленькие деньги 15–20 лет назад, сейчас является скорее ненужным обременением по сравнению с чистым участком земли. Однако это «обременение» хозяева ценят высоко, очень высоко. В большинстве случаев — на 40–50% выше реальной стоимости, полагают риэлторы. Так что 16-процентное падение цен на устаревшие дома — только начало.